Személyes tanácsadás az ingatlanodban

Lakásfelújítás előtt- Személyes tanácsadás az ingatlanodban

Bátran állíthatom, hogy ez az egyik legnagyobb hozzáadott értékkel bíró tanácsadásunk, hiszen a felújítást célirányosan, a megfelelő információk birtokában elvégezve milliókat tudunk megspórolni, a rengeteg bosszankodással eltöltött időről nem is beszélve.

Mielőtt lakásfelújításba fogunk, fontos végiggondolni, hogy milyen célból renováljuk az ingatlanunkat. El szeretnénk adni? Esetleg hosszútávra adnánk bérbe? Vagy éppen “airbnb-ztetnénk”? A három különböző hasznosítási mód, három eltérő kialakítást igényel, hogy a maximális hasznot érhessük el a felújítás után. Más elrendezést, különböző burkolatokat, bútorokat, gépesítést igényelnek az eltérő funkciók.

A helyes stratégiával már a felújítás alatt rengeteg pénzt spórolhatunk meg, valamint biztosíthatjuk, hogy apartmanunk a lehető legnagyobb kihasználtsággal üzemeljen a későbbiekben.

A tanácsadás során átbeszéljük a különböző hasznosítási módokat, a várható árbevételt, ráfordítást és hasznot. Ha az ügyfélnek kész elképzelése van már a lakáskiadás módjáról, megvizsgáljuk az alaprajzot, a szobák lehetséges elrendezését, a berendezés kialakítását, ügyelve, hogy a lakás megfeleljen az önkormányzatok építésügyi előírásainak is.

Átbeszéljük, hogy kik lehetnek az ingatlan célcsoportjai, milyen stílust, dizájnt érdemes kialakítani.

Nagyon fontos pont, hogy végigvesszük a szükséges, és a fölösleges berendezési tárgyak listáját, megbeszéljük, mely termékeknél mikre kell ügyelni (funkcionalitás vs. dizájn, ár vs. tartósság, kényelem vs. ár, bonyolult használhatóság vs. “mindent tudó” gépek, stb.), tippeket kap a tulajdonos, hogy honnan mit érdemes, mennyiért beszerezni, és mik azok a helyek, eszközök, amiket el kell felejteni.

A képen látható Barnabással épp azt beszéljük, hogy az építésze által kigondolt alaprajz nem felel meg a hatékony “airbnb-zés” követelményeinek, alacsony kihasználtságot fog eredményezni. Szerencsére, még csak a bontási munkálatok folytak, így időben tudott módosítani a kialakításon. Bízom benne, hogy a közösen kigondolt új tervekkel hatalmas siker lesz Barnabás apartmanja, és hozni fogja az általa elvárt ambiciózus számokat, hiszen:

“Az airbnb-zés jó üzlet! Segítek,hogy még jobb legyen!”

Schumicky Balázs
Az ApartMAN

 

Ha tetszett, oszd meg! 🙂

Albérletkiadás vs. apartmankiadás

Albérletkiadás vs. apartmankiadás

Már rengeteg információd van a potenciális ingatlanbefektetéseddel kapcsolatban, de még a legfontosabbat nem gondoltad végig! Mennyi pénzt fogsz keresni, milyen hozamra számíthatsz akkor, ha albérletbe adod a lakásodat, és mennyit akkor, ha “airbnb-zteted”? Az alábbiakban ehhez szeretnék egy kis támpontot nyújtani.

Érdemes egy üzleti terv félét összeállítanod, és átgondolni mind a két esetben a várható bevételeidet, kiadásaidat, ráfordításaidat. Vegyél sorba minél több tételt és készíts el több scenario-t! Én inkább mindig pesszimistán tervezek, aztán örülök a tervek felülteljesítésének, mintsem, túlzott optimizmussal irreális elvárásokat tűzzek ki.
Az, hogy milyen bevételed származik egyik vagy másik hasznosítási módból, viszonylag könnyű megbecsülni. Elég csak felmenni egy albérleteket közvetítő oldalra, a másik esetben meg mondjuk az Airbnb, vagy a Booking.com oldalára. Keresel a tiédhez hasonló ingatlanokat, és megnézed a konkurencia árait. Viszonyításként ennyi épp elég lesz!
A kiadásokat viszont már nem olyan könnyű számba venni. Vannak magától értetődőek, mint a rezsi, és vannak, amik komolyabb utánajárást igényelnek. Ilyen például a mosások, tisztítószerek stb. költsége.
Nem szabad kihagyni az adókat, valamint a különböző önkormányzati sarcok tételeit sem! Ne maradjon ki persze a szálláshelyközvetítő portálok jutalékok se!
A legnagyobb ráfordítás, amit hajlamosak vagyunk kihagyni a számításból az a saját időnk! Meg kell tudni becsülni, hogy akár az albérlet kiadáshoz, akár az apartmankiadáshoz kapcsolódóan mire mennyi időt kell szánnunk, és hogy bonyolódjon a képlet, az sem mindegy, hogy az egyes munkafolyamatokat melyik munkaidőfajtánkban használjuk fel. Mert hogy többfajta, eltérő árú időnk van. Ha minden munkafolyamatot össze tudunk szedni, és be tudjuk paraméterezni, hogy havonta átlagosan hány órát használunk fel valamely munkaidőfajtánkból az adott tevékenységre, és tudjuk, hogy egy órányi adott munkaidőfajtánknak mennyi a díja, akkor ki tudjuk számolni a munkaidőnk költségét is! Látni fogjuk, hogy ég és föld a különbség időráfordításban a hosszútávú kiadás és az airbnb-zés között!

Az okos házigazda ezért ott spórol az idejével, ahol tud. Rengeteg olyan tipp és trükk van, ami segít neked abban, hogy a lehető legkisebb időráfordítással tudd üzemeltetni vállalkozásodat!

Amikor elkészült mind az albérletkiadás pénzügyi terve, mind az apartmankiadás terve, akkor ugrik a a majom a vízbe és kiderül, érdemes-e egyáltalán belevágni a jóval kockázatosabb, instabil pénzáramot biztosító rövidtávú kiadásba, vagy sem. Szerintem, ha nincsen a terv szerint havonta minimum 30.000, de inkább 50-70.000 Forint különbség a rövidtávú lakáskiadás javára, akkor egyszerűen nem éri meg a sok macera, készenlét, kockázat.
Vannak olyan lakástípusok, ahol a jelenlegi tendenciákat látva (emelkedő albérleti díjak, stagnáló szállásdíjak, csökkenő kihasználtság) nagy eséllyel nem éri meg most (már) felülni erre a vonatra. És természetesen vannak azok a lakások, melyek nagy eséllyel sikerre vannak ítéltetve, és sokkal magasabb profitot termelnek, mintha albérlőnek adnánk ki.

A házigazda képzés keretében részletesen átbeszéljük és megírjuk ezeket az összehasonlításokat! A végén látnod kell, hogy mennyi pénz várható az egyik hasznosításból, és mennyi a másikból, hogy megalapozott, felelős döntést tudjál hozni lakásod kapcsán!
Ne feledd: “Az airbnb-zés jó üzlet! Segítek, hogy még jobb legyen!”

Schumicky Balázs
Az ApartMAN

Ha tetszett, oszd meg! 🙂

Lakásvásárlás

Lakásvásárlás – Mielőtt belevágsz! II. rész

Az első részben megbeszéltük az ingatlan, mint befektetés néhány alapvető tulajdonságát, és feltettünk jópár kérdést a lakás céljával, finanszírozásával kapcsolatban, valamint megvizsgáltuk az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb pénzügyi kérdéseket is.

  • Ha ezeknek az ismereteknek birtokában vagy meg kell vizsgálnod, hogy az eltérő hasznosítási módokkal mekkora hozamot tudsz realizálni!
    Ha azért veszel lakást, hogy felújítsd, és aztán felárral eladd, tudnod kell, milyen költséggel jár a felújítás! Ismerned kell a felújítandó és a felújított lakások piacát, árazását. Tisztában kell lenned a kivitelezési díjakkal, valamint a beszerzendő anyagok, bútorok, berendezések árával, és nem árt felkészülnöd arra sem, hogy mire elérsz a kivitelezésig, addigra ezek az árak már régen nem érvényesek… Tudnod kell, hogy várhatóan mikorra készül el a lakás, és átlagosan milyen hosszú az értékesítési idő! Nem árt azzal sem tisztában lenni, hogy hogyan adózol a nyereséged után!
  • Ha azért vásárolsz, mert szeretnéd hosszútávra bérbeadni (albérlet), akkor légy tisztában ennek előnyével (stabil, kiszámítható jövedelem), és minden hátrányával (cserélődő, nem megbízható albérlők, a kaució alig nyújt fedezetet kárra, amortizáció megbecsülhetetlen, nehézkes jogi procedúra valakit kirakni nemfizetés esetén)! Tudnod kell, hogyan adózol utána! Érdemes megismerni a szomszédokat, a lakókörnyezetet! Természetesen nem szabad elfeledkezni az albérletpiac felméréséről sem (milyen árak, trendek vannak, kik lesznek a célcsoportok, stb.)! Ismerned kell a környéket, hogy milyen attrakciók segíthetik a lakásod gyors és tartós kiadását!
  • Ha úgy gondolod, hogy “airbnb-ztetnéd” a lakásodat fel kell, hogy készülj, hogy az egyes önkormányzatoknak milyen speciális előírásai vannak erre a tevékenységre!
  • Ne feledkezz meg a már említett parkolóhely megváltási díjakról, és a még nem említett OTÉK-ról (Országos Településrendezési és Építési Követelmények)! Tudtad, hogy a budapesti garzonok zöme nem felel meg a benne szereplő előírásnak, így nem üzemelhet egyéb szálláshelyként, ha egy előzetes helyszíni ellenőrzésen ez kiderül?
  • Meg kell hogy tudd, mi a társasház álláspontja, mi szerepel az SZMSZ-ben, milyenek a szomszédok?!
  • Érdemes ismerni a környéken lévő fejlesztéseket, fejlődési irányokat, aztán ismerni a tágabb értelembe vett város népszerűségét, rendezvényeit, turisztikai stratégiáját, és persze nem szabad elfeledkezned az állam és az apartmanozás viszonyának megismeréséről sem.
    Informálódj, milyen adózási, jogi vagy egyéb változások várhatóak a jövőben, amik érinthetik tevékenységedet! Te sem szeretnéd, hogy tevékenységed az UBER sorsára jusson, igaz?

Láthatod, hogy felelős befektetőként rengeteg kérdésre kell tudnod a helyes választ, és sok-sok információ birtokában kell lenned, mielőtt meghozod döntésedet. Tanácsadásunk során végigvesszük a legfontosabb kérdéseket és közösen megtaláljuk rá a válaszokat. Így biztos lehetsz benne, hogy megalapozottan fogod kiválasztani a neked legmegfelelőbb döntést, hiszen ne feledd: “Az airbnb-zés jó üzlet! Segítek, hogy még jobb legyen!”

Schumicky Balázs
Az ApartmMAN

Ha tetszett, oszd meg! 🙂

Lakásvásárlás

Lakásvásárlás – Mielőtt belevágsz! I. rész

Mikor nagyobb összegű pénzhez jutunk, felmerül bennünk a kérdés, hogy mihez kezdjünk vele. A befektetői szemlélettel gondolkodó ember tudja, hogy nem kell mindet azonnal luxuscikkekre elkölteni, hanem ügyesen kell forgatni, hogy egyre többet, és többet fialjon, és így a befektetésünk hozamának gyümölcsét hosszan tudjuk élvezni.

A pénz befektetésének tradicionális módja az ingatlan/lakásvásárlás, majd annak kiadása, vagy egyéb szálláshelyként üzemeltetése (“airbnb-ztetése”).
Mielőtt azonban belevágsz egy lakás megvételébe célszerű feltenni néhány kérdést, és tisztában lenni az esetleges kockázatokkal buktatókkal.

 

Először is néhány alapvető megállapítás:

  • Az ingatlanok árai sem mennek csak és kizárólag felfelé. Budapest belvárosé sem.
  • A lakás nem likvid, azaz, ha valami oknál fogva sürgősen pénzre van szükségünk, nehezen juthatunk hozzá, ha az ingatlanban áll.
  • Egy lakásnak akkor is van fenntartási költsége, ha kihasználatlanul áll (közösktg, építményadó, amortizáció, biztosítás, stb.).

 

Mielőtt elkezdesz keresgélni a piacon jópár kérdést kell megválaszolni magadnak a lakás céljával és finanszírozásával kapcsolatban:

  • Hosszútávra vásárolsz-e ingatlant, azaz szeretnéd-e rövid-, vagy hosszútvára kiadni, vagy csak felújítod és már adod is el? Esetleg nem szeretnél vele kezdeni semmit, hagyod üresen, és bízol az ingatlanárak emelkedésében?
  • A hasznosítás módjától függően szeretnél-e te foglalkozni a lakás mindennapos dolgaival, vagy kiszerveznéd ezt a feladatot? Ez utóbbi nyilván több szabadidőt, de romló jövedelmezőséget jelent a számodra.
  • Teljesen saját erőből finanszírozod a vásárlást, felújítást és “berakod” az ingatlanba a pénzed, vagy külső forrást is igénybe veszel? Ennek előnye lehet, hogy a saját pénzeszközöd nincs lekötve, másra is tudod fordítani, hátránya a kamatokon jelentkező magasabb forrásköltség. Ez a döntés szintén befolyásolja ingatlanod jövedelmezőségét, azonban nem feltétlen rossz irányban! Ha ugyanis részben idegen forrásból vásárolsz ingatlant, és ennek költsége kisebb, mint az így megmaradó pénzed más területbe való befektetésének hozama, akkor összességében még nyersz is a hitelfelvételen!

 

Ha tisztában vagy az ingatlanvásárlásod stratégiai céljával és finanszírozási lehetőségeiddel, további kérdések merülnek fel:

  • A lakás vételárának megfizetésén túl milyen egyéb költségeid lesznek (ügyvéd, illeték, felújítás díja)?
  • Milyen kerület-, és hasznosításspecifikus egyéb díjak vannak (pl. parkolóhely-megváltás)?
  • Az egyes kerületekben, településeken milyen adminisztratív előírásai vannak a lakás eltérő funkciójú használatának (településképi eljárás lefolytatása, társasház közgyűlésének engedélye szükséges-e, hogy apartmanként adhassam ki a lakásomat, stb.)?
  • Az ingatlan különböző hasznosításainak milyen adózási vonzatai vannak? Tisztában vagy-e a hossztávú bérbeadás (albérlet kiadás) vagy az egyéb szálláshely szolgáltatás (“aribnb-zés”) adózásával? Számolsz-e ezzel, mikor a megtérülést számolgatod?

 

Láthatod, hogy felelős befektetőként rengeteg kérdésre kell tudnod a helyes választ, és sok-sok információ birtokában kell lenned, mielőtt meghozod a döntésedet. Tanácsadásunk során végigvesszük a legfontosabb kérdéseket és közösen megtaláljuk rá a válaszokat. Így biztos lehetsz benne, hogy megalapozottan fogod kiválasztani a neked legmegfelelőbb döntést, hiszen ne feledd: “Az airbnb-zés jó üzlet! Segítek, hogy még jobb legyen!”

Schumicky Balázs
Az ApartMAN

Ha tetszett, oszd meg! 🙂